La incorporación de esta cartografía oficial al COUT representa un cambio de paradigma: la hidrología ahora manda sobre el cemento.

El mapa, impulsado históricamente por expertos como el ingeniero Pablo Romanazzi, no es solo un diagnóstico del pasado, sino una guía vinculante para el mercado inmobiliario y la arquitectura local.

"Ya no se construye a ciegas; hoy cualquier vecino o desarrollador puede saber si un lote es zona roja, naranja o gris antes de poner el primer ladrillo", explican los especialistas.

Los 3 niveles de alerta del mapa:

• 🔴 Peligrosidad Alta (Rojo): Zonas críticas de escurrimiento natural. Aquí el nuevo código impone restricciones severas a la subdivisión de tierras para evitar la densificación poblacional.

• 🟠 Peligrosidad Media (Naranja): Áreas con riesgo moderado donde se exige a los nuevos proyectos la construcción de reservorios propios para retener excedentes hídricos dentro del lote.

• ⚪ Zonas Grises: Parcelas con afectación parcial o riesgo bajo, que adquieren automáticamente una plusvalía en el mercado por su seguridad hídrica.

Claves técnicas del nuevo Código (COUT)

La implementación de esta herramienta trae consigo obligaciones específicas para arquitectos, martilleros y propietarios:

1. La Ficha de Parcela: Al ingresar la partida inmobiliaria en el sistema municipal, el software cruza datos de altimetría y modelos matemáticos de cuencas (Gato, Maldonado, El Pescado) para entregar la cota de inundación máxima esperada para ese lote puntual.

2. Índice de Permeabilidad: Se prohíbe el cementado total. En zonas de riesgo, es obligatorio mantener un porcentaje de suelo absorbente (jardín o materiales porosos) para permitir que el agua percole al acuífero.

3. Transparencia Inmobiliaria: El Colegio de Martilleros ya sugiere incluir el nivel de riesgo hídrico en las tasaciones. Se espera que, a futuro, este mapa determine también el costo de las primas de seguros contra inundaciones.

4. Actualización Dinámica: A medida que avancen las obras hidráulicas (como los derivadores del Arroyo del Gato), los cuadrantes podrán ser recategorizados, permitiendo que el valor de la tierra fluctúe según las mejoras en infraestructura.

¿Cómo consultar antes de comprar o construir?

Para evitar sorpresas y garantizar la seguridad física y jurídica, se recomienda seguir estos pasos:

• Portal de Catastro: Ingresar al visor online de la Municipalidad de La Plata donde se visualizan las capas del COUT.

• Certificado de Zonificación: Antes de cualquier seña o compra, solicitar formalmente este certificado donde el municipio informa si el lote está afectado por el Anexo 1 del COUT.